Eigenkapital
Als Eigenkapital wird in der Finanzbranche das Vermögen bezeichnet, welches nach Abzug aller Verbindlichkeiten übrigbleibt. Das Gegenteil dazu ist das Fremdkapital bei dem es sich um das Vermögen handelt, was eigentlich anderen gehört, aber welches für die eigenen Zwecke genutzt werden darf.
Eigenkapital nicht einfach messbar
Da es sich bei dem Eigenkapital eigentlich nur um eine rechnerische Größe handelt, kann man es nicht einfach ablesen. Denn messen kann man zunächst nur die Vermögenswerte wie Sachanlagen, Material usw. Aber daran sieht man noch nicht, was davon mit eigenem, und was mit geliehenem Geld gezahlt wurde. Das macht auch keinen Sinn, denn es wäre auch da wiederum wichtig zu wissen, was mit welchen Mitteln zurückgezahlt wird.
Ein kleines Beispiel:
Es wird ein großes Mietshaus für 2.000.000,- Euro gekauft. Davon sind 500.000,- Euro eigenes Geld, 1.500.000,- Euro werden als Fremdkapital von der Bank geliehen und sollen nach 10 Jahren auf einen Schlag zurückgezahlt werden. Nach 5 Jahren hat die Firma bereits 1,5 Mio. Euro aus Gewinnen auf dem Konto angespart. Die Bilanzsumme ist dann (mal alles andere außer Acht gelassen) 3,5 Mio. Euro, obwohl die Bank nur 2 Millionen davon selbst beschafft hat. Der Rest sind 1,5 Millionen Euro Fremdkapital. Theoretisch ist zwar das Haus mit Fremdkapital gezahlt worden, aber es KÖNNTE mit eigenen Mitteln bezahlt werden.
Daher kann nur vom Gesamtvermögen nicht auf das Eigenkapital geschlossen werden. Es gilt immer, auch die Verbindlichkeiten zu ermitteln und abzuziehen. Geht man so vor, erhält man als Ergebnis das bilanzielle Eigenkapital. Nun wäre es jedoch möglich, dass inzwischen die Immobilienpreise stark angezogen sind, und das Haus in Wirklichkeit 3 Mio. Euro wert ist. Rechnet man nun in Gedanken diesen Wertzuwachs hinzu, kommt man in Summe auf das effektive Eigenkapital.
Eigenkapital in der privaten Baufinanzierung
Nirgends gibt es für Privatpersonen mehr Missverständnisse und ungeklärte Fragen als in der privaten Baufinanzierung. Hauptsächlich wahrscheinlich, weil das Finanzwesen nicht zur Schulbildung gehört und somit für viele Menschen ein Buch mit sieben Siegeln ist. Rat bekommt man zwar fast überall, doch häufig mit Halbwahrheiten und gutem Glauben gespickt.
Wie verhält es sich also mit dem Eigenkapital in der Baufinanzierung? Fragt die Bank nach Eigenkapital, möchte sie damit zwei Dinge in Erfahrung bringen: Haben Sie Geld und wie viel davon werden Sie für den Kauf einsetzen?
Das ist gleich aus zwei Gründen wichtig: Erstens zeigt das Ansparen von Eigenkapital und die vorausschauende Planung, dass Sie Ihre Finanzen im Griff haben, und dass, sollte es einmal zu einem Zahlungsproblem kommen, wahrscheinlich noch irgendetwas bei Ihnen zu holen ist.
Zweitens geht es aber auch um die Kreditsicherheiten. Denn in den meisten Fällen wird die Bank eine Grundschuld in das Grundbuch Ihrer neuen Immobilie eintragen lassen. Damit erwirbt die Bank das Recht, das Haus zu verkaufen, wenn Sie die Kreditraten nicht zahlen. Mit dem Kaufpreis wird dann der Kredit getilgt. Allerdings nur, wenn der Betrag dafür auch ausreicht. Um hier sicherzugehen, rechnen Banken bei Immobilien nur mit 60% des Marktpreises. Eine Immobilie mit 100.000,- Euro Marktwert kann also intern nur für 60.000,- Euro Kreditsumme als Sicherheit dienen. Bis zu dieser Beleihungsgrenze sind Kredite noch relativ günstig.
Gehen wir jetzt noch einmal zurück zum Anfang:
Ihre Wunschimmobilie kostet 100.000,- Euro inkl. Grundstück. Sie haben kein Eigenkapital und möchten daher einen Kredit von der Bank. Selbst wenn die Bank Ihnen 100.000,- Euro zur Verfügung stellt, bekommen Sie damit nicht ihr Haus, denn es fallen noch ca. 10% an Nebenkosten an. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Maklergebühr und die Notar- und Grundbuchkosten. Sie brauchen also eigentlich 10.000,- Euro extra.
In unserem Rechenbeispiel liegen wir also inzwischen bereits 50.000,- Euro über der Beleihungsgrenze. Einige Banken gehen dieses Risiko trotzdem ein, nehmen dafür jedoch weit höhere Zinsen als für ein Darlehen mit einem besseren Beleihungsauslauf.
Wenn also die Bank nun fragt, wieviel Eigenkapital Sie mitbringen, möchte sie wissen, wieviel Sie von den Gesamtkosten für die Immobile selbst zahlen, einfach um einschätzen zu können, wie hoch das Verlustrisiko ist.
Jetzt wird es ein wenig komplizierter. Denn eine Möglichkeit, mehr Eigenkapital einzubringen und so weniger Zinskosten (=Risikokosten) zu tragen, besteht in der Möglichkeit eines Bauspardarlehens. Solange Sie unter der Grenze für ein Blankodarlehen bleiben, und Sie die Rate inkl. der neuen Rate tragen können, kann die Bank das Guthaben aus dem Bausparvertrag UND das Darlehen in ihrer Berechnung als Eigenkapital einrechnen, obwohl Ihnen das Geld der Bausparkasse gar nicht gehört. Denn für den Fall, dass Sie die Raten nicht mehr zahlen, steckt das Geld ja bereits im Haus. Die Kreditsumme der Bank ist kleiner und somit das Risiko auch geringer. In diesem Fall wäre die Bausparkasse der Verlierer, denn bei einem Blankodarlehen gibt es keine Sicherheiten und die Kasse erhält aus Ihrem Hausverkauf nichts.
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