Eigentümergrundschuld
Jeder Grundbesitzer darf im Grundbuch eine Grundschuld auf seinen eigenen Namen eintragen lassen. Dies hat den Vorteil, dass er selbst immer eine Grundschuld im ersten Rang hat, die er im Bedarfsfall an einen Kreditgeber abtreten kann. Am besten wäre sogar eine Briefgrundschuld, da er diese leicht durch Übergabe und Abtretungseintrag im Grundbuch weitergeben kann.
Der normale Vorgang, wenn man keine Eigentümergrundschuld hat, wäre, dass ein Kreditinstitut als Kreditsicherheit eine Grundschuld in eigenem Namen eintragen lässt. Ist das Darlehen abbezahlt, kann man den Eintrag löschen lassen, oder man lässt ihn stehen. Wird ein neuer Kredit beim gleichen Institut beantragt, kann man die Grundschuld durch eine neue Sicherungszweckerklärung wieder aufleben lassen. Möchte man jedoch zu einer anderen Bank gehen, kann man sich die Grundschuld von der alten Bank abtreten lassen oder die Alte löschen lassen und eine Neue eintragen.
Selbst wenn das Eigentum verkauft wird, könnten die Grundschulden bestehen bleiben. Der neue Eigentümer kann sie mitkaufen und kann diese Grundschuld bereits für ein Darlehen zum Kauf der Immobilie nutzen.
Einfach und günstig ist es, wenn man einfach selbst die Eigentümergrundschuld an die Bank abtreten kann. Ist der Kredit abbezahlt, kann der Anspruch wieder zurückabgetreten werden. Denn eine Abtretung im Grundbuch einzutragen ist wesentlich günstiger als die Löschung und Eintragung einer neuen Grundschuld.
Vorteil Wiederverwendung
Hat man mehrere Grundschuldeintragungen im Grundbuch, würden bei der Löschung des Rechts im ersten Rang die nächsten Gläubiger „aufrücken“. Will man jetzt ein neues Darlehen beantragen, wird man es schwerer haben, einen Kreditgeber zu finden, der mit einer nachrangigen Eintragung einverstanden ist. Hat man die Eigentümergrundschuld, kann man diese dem neuen Kreditgeber wieder als erstrangigen Teil anbieten.
Eine automatische Eigentümergrundschuld - Die Hypothek
Da eine Hypothek auf Namen einer Bank automatisch erlischt, wird sie mit Zahlung der vollständigen Schuld automatisch zur Eigentümergrundschuld.
Nachteile einer Eigentümergrundschuld
Es gibt einen besonderen Nachteil einer eingetragenen Grundschuld, den viele nicht sehen. Sollte das Grundstück einmal, z. B. durch Vererbung, an eine Eigentümergemeinschaft, oder in diesem Fall eine Erbengemeinschaft gehen, müssen ALLE neuen Eigentümer dem Verkauf zustimmen. Geschieht dies nicht, wird das Haus in einer Teilungsversteigerung in Geld gewandelt, damit jeder einzeln ausgezahlt werden kann. Jedoch wird der Mindestpreis auch anhand der eingetragenen Grundschulden festgesetzt, vollkommen unabhängig davon, ob eine Schuld besteht, oder nicht.
Es ist daher gut abzuwägen, ob eine eingetragene Grundschuld noch einmal verwendet werden soll, oder nicht. Ist die neue Verwendung vollkommen ausgeschlossen, ist eine Löschung der Eigentümergrundschuld durchaus ratsam.
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