Grundschuldbestellungsurkunde
Die Grundschuldbestellungsurkunde ist zwingend nötig um eine Grundschuldbestellung zu beauftragen. In der Regel ist die Grundschuldbestellungsurkunde bereits Teil des Kaufvertrags und wird somit gleichzeitig mit dem Kaufvertrag beim Notar beglaubigt. Ist in der Grundschuldbestellungsurkunde eine Zwangsvollstreckungsklausel enthalten, muss der Auftrag notariell beurkundet werden. Ohne die Klausel reicht eine öffentliche Beglaubigung.
Inhalt der Grundschuldbestellungsurkunde
Neben der Formulierung des Antrags und der Bewilligung der Eintragung der Grundschuld sollte auch angegeben sein, ob es sich um eine Brief- oder eine Buchgrundschuld handelt. Das Gesetz geht normalerweise von einer Briefgrundschuld aus, daher muss bei einer Buchgrundschuld der Zusatz „ohne Brief“ oder „brieflos“ zugesetzt werden.
Selbstverständlich muss der einzuhaltende Rang der Grundschuld und ebenso die Höhe angegeben werden. In der Regel wird zusätzlich ein dinglicher Zinssatz von 15 – 18 % vereinbart. Der Kreditnehmer muss selbstverständlich nur den im Kreditvertrag vereinbarten Zinssatz zahlen, jedoch sind mit diesem höheren Zinssatz ebenfalls Zinserhöhungen abgedeckt, ohne dass noch einmal neu darüber verhandelt werden muss. Der Gläubiger kann so die mögliche Summe erhöhen, falls das Sicherungsgut (Haus/Wohnung/Grundstück/etc.) verwertet werden muss. Zahlt nämlich der Schuldner nicht, kann sich der geschuldete Betrag mit Zinsen und Gebühren rasch erhöhen.
Außerdem wird die Fälligkeit der Grundschuld notiert. Diese ist nach §1193 BGB sofort fällig. Im Außenverhältnis dürfte also die Bank ohne vorherige Kündigung sofort vollstrecken. Im Innenverhältnis selbstverständlich erst, wenn der Kreditvertrag nicht erfüllt wurde.
Zwangsvollstreckungsklauseln
Falls die Verwertung tatsächlich notwendig wird, ist oft Eile geboten, damit das Grundstück nicht noch an Wert verliert. Um also keinen gesonderten Titel erwirken zu müssen, kann die Bank eine Zwangsvollstreckungsklausel in die Grundschuldbestellungsurkunde und damit in den Eintrag im Grundbuch vornehmen lassen.
Es gibt drei verschiedene Möglichkeiten, die Bedingungen festzulegen:
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Normale Zwangsvollstreckungsklausel mit notarieller Beurkundung (§ 800 ZPO): Der Eigentümer unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Dies wird häufig gleich im Kaufvertrag integriert um späteren Aufwand zu vermeiden.
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Dingliche Zwangsvollstreckungsklausel: Der Eigentümer unterwirft sich wegen des Grundschuldbetrags und der Zinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung. Hier darf ausschließlich das Pfandobjekt gepfändet werden.
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Persönliche Zwangsvollstreckungsklausel: Der Eigentümer übernimmt neben der dinglichen Haftung ebenfalls die persönliche Haftung und unterwirft sich zusätzlich mit seinem Gesamtvermögen der Zwangsvollstreckung. Dieser Fall ist für den Sicherungsgeber der sicherste, weil neben einer Zwangsversteigerung des Hauses auch teure Sachen des Schuldners, sowie Lohn- und Gehalt gepfändet werden darf, ohne dass ein gesonderter Titel dafür erwirkt werden müsste.
Abtretung von Rückgewähransprüchen
Wenn eine Forderung erloschen (zurückgezahlt) ist, fällt das Recht auf die dafür eingetragene Grundschuld an den Eigentümer. Dies ist für die nachrangigen Gläubiger jedoch ein großer Nachteil, hier ein Beispiel:
Ein Eigentümer hat drei Kredite laufen, jeweils bei drei unterschiedlichen Banken. Eingetragen sind folgende Grundschulden:
Rang 1: 250.000,- Euro für Bank A
Rang 2: 125.000,- Euro für Bank B
Rang 3: 100.000,- Euro für Bank C
Er kommt nun in Zahlungsschwierigkeiten und zahlt schnell noch den Rest der Forderung an die im ersten Rang eingetragene Bank. Damit würde sein Anspruch auf die Grundschuld im ersten Range an ihn selbst fallen. Will jetzt der Gläubiger in Rang 3 die Zwangsversteigerung um an sein Geld zu kommen besteht folgendes Problem: Wenn weniger als 475.000,- Euro in der Zwangsversteigerung erzielt, bekommt er nichts. Die ersten 250.000,- Euro kann der Eigentümer sich selbst gegenüber geltend machen. Erst dann kommen die Gläubiger in Rang 2 und 3.
Aus diesem Grunde lässt sich ein nachrangiger Gläubiger auch gleich einen Rückgewähranspruch eintragen. Sobald die vorrangige Schuld beglichen ist, rückt der Nächstrangige nach. Dies wird möglich durch die Abtretung des Rechts auf die Freigabe der Sicherheit.
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