Immobilienfinanzierung
Mit dem Begriff Immobilienfinanzierung sind sämtliche Kapitalflüsse gemeint, die im Zusammenhang mit dem Bau oder Kauf einer Immobilie anfallen.
Es kann sich hierbei sowohl um eine gewerbliche Finanzierung handeln, nämlich wenn die Immobilie zum Geschäftsvermögen eines Unternehmens gehört, als auch um eine rein private Finanzierung. Normalerweise spielt immer auch ein Fremdkapitalanteil eine Rolle, dennoch ist durchaus denkbar, dass die Immobilienfinanzierung ausschließlich aus Eigenkapital erfolgt.
Gute Planung ist das A und O
Gerade im privaten Bereich ist es selten, dass im Leben mehr als eine Immobilie gekauft wird. Daher haben Käufer und Bauherren im Regelfall keine Erfahrung und sind umso mehr auf die gute Beratung durch Profis angewiesen. Viel zu häufig wenden sich jedoch die zukünftigen Hausbesitzer nur an ihre Hausbank und vertrauen auf die richtige Beratung. Dennoch sollte auch der Weg zu einem unabhängigen Immobiliendarlehensvermittler nicht gescheut werden. Denn dies hat mehrere Vorteile: Sie können Zinssätze vergleichen und bekommen mindestens eine zweite Meinung zu wichtigen Themen. Auch wenn Sie sich bei Ihrer Hausbank sicher aufgehoben fühlen, spricht nichts dagegen, zumindest einmal mit jemandem anders über das Vorhaben zu sprechen. Denn besonders größere Geschäftsbanken sind manchmal in einem starren Gerüst aus Vorschriften gefangen und können Änderungen im Standardablauf nicht gut abbilden. Das Angebot ist also begrenzt.
Bei einem Darlehensvermittler können Sie gleich mehrere Banken gleichzeitig vergleichen. Außerdem tut ein solcher Vermittler den ganzen Tag nichts anderes als Darlehen vermitteln. Die Erfahrung in der Baufinanzierung ist hier also fundierter. Auf der anderen Seite verdient ein Vermittler nur, wenn Sie den Kreditantrag auch bei ihm unterschreiben, während die meisten Banken inzwischen keine Provisionen mehr für abgeschlossenes Geschäft an die Mitarbeiter ausgeben. Hierdurch könnte man eine gewisse Unabhängigkeit vermuten.
Doch neben einem guten Berater ist auch die eigene Kompetenz im Umgang mit den Finanzen wichtig. Daher muss nach dem ersten Keimen der Idee auch eine genaue Finanzierungsplanung her.
Zuerst sollten Sie ihr Budget genau erfassen. Sie sollten es aber nicht voll ausreizen, denn falls etwas Unvorhergesehenes geschieht, müssen Sie immer noch reaktionsfähig bleiben. Ein Kreditrechner aus dem Internet kann Ihnen einfach die Rate mit einer angenommen Laufzeit ausgeben. So können Sie sich nach und nach Ihrem möglichen Kaufbetrag nähern. Planen Sie bei den Erwerbskosten unbedingt auch die Nebenkosten ein. Hierzu gehören die Maklerkosten, Grunderwerbsteuer und Notargebühren ebenso wie die Kosten für eine eventuelle Baustraße, Erschließungskosten und sogar wichtige Möbelkosten, wie z. B. eine Einbauküche. Auch wenn diese nicht in den Wert des Hauses gerechnet wird, müssen die Kosten einkalkuliert werden. Denn nichts ist deprimierender als in seinem 300.000,- Euro Haus zu sitzen und auf dem Campingkocher Essen kochen zu müssen, weil es für mehr nicht reicht. Achten Sie unbedingt auch bei Komplettverträgen mit Bauträgern darauf, welche Kosten inbegriffen sind. Extrakosten von über 50.000,- Euro können noch anfallen, z. B. für den Abraum von Erde oder die erwähnte Baustraße. Auch Grundstückswege, die vielleicht anliegenden Grundstücken die Zufahrt ermöglichen müssen eingerechnet werden.
Die stabile Baufinanzierung
Eine stabile Baufinanzierung sollte immer auch Eigenkapital enthalten. Zwar gibt es Banken, die sogar Kredite gewähren die höher sind als der Kaufpreis, und somit sogar die Nebenkosten mitfinanzieren, doch erstens sind diese Kredite im Vergleich recht teuer, und zweitens ist damit der Beleihungsrahmen vollends ausgeschöpft. Kommen also (selbst kleine) Extra-Ausgaben hinzu, können diese nicht mehr finanziert werden.
Es sollten also Eigenmittel in minimaler Höhe von 20 -30% einfließen können um die Finanzierung auf sichere Füße zu stellen.
Je mehr Sie mitbringen, desto besser wird Ihr Zins sein. Schaffen Sie es, mit der Kreditsumme unter 60% des Beleihungswerts zu kommen, werden Sie den Top Zinssatz erhalten.
Häufig hört man in der Immobilienfinanzierung von Kunden diesen oder einen ähnlichen Satz: Ich habe bisher 800,- Euro Miete gezahlt, warum soll ich jetzt für die Kreditrate nicht 700,- Euro monatlich aufbringen können?
Die Antwort darauf ist einfach, aber dennoch nicht immer leicht nachzuvollziehen. Geht man davon aus, dass NICHTS weiter an Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, sollte das Haus nach ca. 50 Jahre heruntergewirtschaftet sein. Das Dach wird marode sein, die Fenster hinüber, Leitungen undicht, usw.
Neben der geplanten Rate müssen also ebenfalls regelmäßig Mittel für geplante oder ungeplante Modernisierungen zur Seite gelegt werden. Außerdem sollte das Rückzahlungsende vor Ihrer Rentenzeit liegen, oder die voraussichtliche Rente muss auch für die Kreditrate reichen. Risiken wie Tod und Berufsunfähigkeit sollten bedacht werden. Was auch nicht vergessen werden sollte: Irgendwann läuft die Zinsbindungsfrist aus. Wie entwickelt sich die Rate, wenn der Zinssatz danach um 2, 3 oder 4 % steigt? Es kann dann eine Verdopplung der Rate auftreten! Daher sollte besonders in einer Niedrigzinsphase, in der besonders viele Menschen sich für den Erwerb einer Immobilie interessieren, Vorsorge getroffen werden. Ein Immobilienkreditberater ist seit einer Reform 2016 dazu verpflichtet, diese wichtigen Fragen auch wirklich mit Ihnen durchzugehen.
Eine Möglichkeit vorzusorgen ist ein Bausparvertrag. Denn in Zeiten der niedrigen Bauzinsen sind auch die im Bausparvertrag vereinbarten Zinsen niedrig.
Viele Unterlagen zu sammeln
Für die Immobilienfinanzierung durch ein Darlehen benötigt die Bank viele Unterlagen.
Zu den persönlichen Unterlagen gehören alle Unterlagen, die für die Haushaltsrechnung relevant sind. Also Nachweise über sämtliche Einnahmen (z.B. Gehaltsabrechnung/Steuerbescheid) und Ausgaben (Versicherungsbeiträge/-Policen, Unterhaltsvereinbarungen etc.).
Daneben gehören dazu aber auch die Nachweise über das Vermögen und die Verbindlichkeiten, sprich Kontoauszüge, Kreditverträge, usw.
Die Objektunterlagen bilden die Basis für die Beleihungswertermittlung. Außerdem werden Sie benötigt um die Machbarkeit der Finanzierung überhaupt klarzustellen. Zu diesen Unterlagen gehören die Flurkarte, der Grundbuchauszug, ein Kaufvertrag (-sentwurf), Baubeschreibung, und Grundrisse, Kubusberechnungen (m³) Wohnflächenberechnungen (m²) eine Baukostenaufstellung sowie natürlich die Baugenehmigung.
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