Rangstelle
Für Immobilienkäufer, aber auch für Besitzer einer Bestandsimmobilie oder eines Grundstücks, kann eine Kreditaufnahme bei verschiedenen Kreditgebern notwendig sein. Denkbar ist dies vor allem bei nachträglichen Modernisierungsmaßnahmen oder einer Finanzierungskombination aus Bank und Bausparkasse.
Jeder dieser Kapitalgeber möchte für den Fall dass der Schuldner seine Zahlungspflichten nicht erfüllt die Möglichkeit haben, in das Grundstück zwangsvollstrecken zu dürfen. Also möchte jeder Kreditgeber eine Grundschuld zu seinen Gunsten eingetragen haben. Das ist grundsätzlich auch möglich, jedoch wird hier nach der Reihenfolge der Antragseingänge auch jeweils die Grundschuld eingetragen. Wer also zuerst eingetragen wird, steht an erster Rangstelle, der zweite an der zweiten, usw.
Muss nun tatsächlich eine Zwangsversteigerung erfolgen, bekommt zuerst der Gläubiger im ersten Rang seine Forderung erfüllt. Ist dann noch Geld übrig, geht dies an den zweiten, danach an den dritten Gläubiger, etc.
Daher ist verständlich, dass jeder Kreditgeber genau den Beleihungswert der Immobilie berechnet um die Chancen abzuschätzen, ob und in welcher Höhe die eigenen Forderungen durch die (evtl. nachrangige) Grundschuld abgesichert sind.
Diese Tatsache erklärt auch, warum das Risiko für nachrangige Kreditgeber höher ist, und somit auch die gewährten Zinssätze steigen. Das Ausfallrisiko soll damit ausgeglichen werden.
Gehen mehrere Anträge zeitgleich beim Grundbuchamt ein, so werden die Grundschulden gleichrangig eingetragen. In diesem Fall würde der Versteigerungserlös anteilig an alle erstrangigen Gläubiger aufgeteilt werden.
Es ist ebenso möglich, dass Grundschuldgläubiger im Rang zurücktreten, dies wird dann ebenfalls durch Eintragung ins Grundbuch belegt. Üblich ist das zwar nicht, denn wer will schon die Sicherheit aufgeben, aber Bausparkassen treten manchmal zurück. Denn so kann die Bank bessere Zinssätze anbieten, die Bausparkassen haben nämlich keine bonitätsabhängigen Zinsen, sondern meist feste Zinssätze.
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