Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht bietet dem Berechtigten die Möglichkeit, einen Kaufgegenstand zu denselben Bedingungen zu erwerben, welche der Verkäufer einem Dritten eingeräumt hat. Das bedeutet: um das Vorkaufsrecht ausüben zu können, muss der Verkäufer einen wirksamen Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen haben.
Vorkaufsrecht bei beweglichen Gütern
Stellen Sie sich vor, jemand besitzt einen wunderschönen handgeschnitzten Schreibtisch aus Edelholz, Wert 10.000,- Euro. Sein Nachbar würde ihm gern diesen Schreibtisch für den Preis abkaufen, aber der Besitzer hängt daran und möchte nicht verkaufen. Da sich aber beide gut verstehen, sichert der Besitzer dem Nachbarn ein Vorkaufsrecht zu, also ihm den Schreibtisch als erstes anzubieten, falls er sich doch einmal davon trennen möchte.
Es kommt, wie es kommen muss: Die Schwiegermutter zieht ein und das schöne Büro inkl. Schreibtisch muss weichen. Inzwischen sind jedoch die Nachbarn stark zerstritten und der Schreibtisch soll lieber an einen anderen Käufer gehen. Kaufpreis ist 8.500,- Euro. Dies bekommt der Nachbar mit. Da er schon immer einen solchen Schreibtisch haben wollte, und er ja ohnehin bereit war, mehr zu zahlen, besorgt er sich jetzt einen Ersatz für 10.000,- Euro. Die Differenz zwischen den erhaltenen 8.500,- Euro und den vom Nachbarn gezahlten 10.000,- Euro muss der Verkäufer dem Vorkaufsberechtigten Nachbarn als Schadensersatz erstatten.
Nehmen wir einmal an, das Vorkaufsrecht soll tatsächlich genutzt werden. Um es geltend zu machen, muss jedoch zunächst dennoch ein gültiger Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen werden, damit auch der Kaufpreis feststeht. Denn um den Berechtigten nicht zu benachteiligen, soll erst einmal jemand gefunden und mit diesem auch Kaufbedingungen ausgehandelt werden, die dieser bereit wäre einzugehen. Erst dann wird der Schreibtisch dem Nachbarn angeboten. Er könnte nun also den Schreibtisch ebenfalls für die 8.500,- Euro bekommen.
Doch was ist dann mit dem armen Dritten, der ebenfalls einen gültigen Kaufvertrag hat? Er hätte nun das Nachsehen, denn das Vorkaufsrecht geht erst einmal vor. Dafür hätte er jetzt seinerseits die Möglichkeit, einen Schadensersatz geltend zu machen, falls er durch das Geschäft einen Schaden erleidet.
Schutz bieten Vertragsklauseln
Die einzige Möglichkeit für den Verkäufer, sich abzusichern, besteht in der Gestaltung des Kaufvertrags. Er könnte sich z. B. eine Rücktrittsmöglichkeit einräumen lassen, für den Fall, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Ob sich ein Dritter auf einen solchen Vertrag einlässt ist allerdings fraglich. Vorkaufsrechte sind daher eine komplizierte Rechtsangelegenheit und die Zusicherung eines solchen Rechts sollte zunächst mit einem Anwalt genau durchgesprochen werden.
Vorkaufsrechte bei Grundstücken
Vorkaufsrechte können direkt im Grundbuch eingeräumt werden. Ein Verkauf des Grundstücks ist dann ohne Verzichtserklärung des Berechtigten nicht möglich. Ein Verschenken dagegen schon. Ob das Vorkaufsrecht durch die Schenkung oder eine Vererbung erlischt oder nicht, hängt von der Gestaltung des Vorkaufsrechtes ab. Sie sollten daher in solchen Fällen ebenfalls einen Anwalt zu Rate ziehen. Ist die Schenkung jedoch nur als Scheingeschäft einzustufen, erlischt das Vorkaufsrecht selbstverständlich nicht.
Wenn Sie dieses Thema interessant finden, könnte auch einer der folgenden Einträge für Sie hilfreich sein:
