Zwangsversteigerung
Wenn ein Grundstückseigentümer Schulden hat, die er nicht begleichen kann, wird meistens das Grundstück zur Zwangsversteigerung freigegeben. Besteht bereits eine Grundschuld zugunsten des Gläubigers, darf daraus unter Umständen sofort vollstreckt werden. Banken lassen dies meist in der Grundschuldbestellungsurkunde notariell beurkunden.
Gibt es noch keine Grundschuld, können die Gläubiger die Zwangsvollstreckung beantragen und erhalten durch ein gerichtliches Urteil meist erst einmal eine Zwangshypothek zu ihren Gunsten, aus der im Anschluss vollstreckt werden kann.
Allerdings dürfen die Gläubiger selbst entscheiden, ob sie anstelle einer Zwangsvollstreckung die Zwangsverwaltung anstreben möchten. In dem Falle würden die Forderungen aus den laufenden Einnahmen aus einem Grundstück befriedigt. Dies könnte z. B. bei einem vermieteten Objekt der Fall sein.
Außenverhältnis vs. Innenverhältnis
Im Außenverhältnis hat der Gläubiger Rechte an dem Grundstück in Höhe der eingetragenen Grundschuld nebst Nebenkosten. Hätte also der Schuldner ursprünglich eine Grundschuld von 100.000,- Euro eingetragen, jetzt aber nur noch 50.000,- Euro offene Forderungen zu begleichen, würde er stark benachteiligt werden. Die Sicherungszweckerklärung soll zu hohe Ansprüche der Gläubiger vermeiden und regelt so, dass im Innenverhältnis nur bis zur tatsächlichen Schuld nebst Nebenkosten vollstreckt werden darf.
Kommt also ein höherer Erlös zustande, hat der Schuldner ein Anrecht auf den überschüssigen Betrag.
Sicherheitsleistung muss bei Ersteigerung geleistet werden
Wer ein Grundstück bei einer Zwangsversteigerung erstehen möchte, muss unter Umständen eine Sicherheitsleistung hinterlegen. Dies kann von jedem, dessen Rechte bei einer Nichtzahlung berührt werden, verlangt werden, gilt also für alle Gläubiger, die einen Anspruch auf Teile des Erlöses haben. In der Regel beträgt diese Leistung ca. 10% des Verkehrswertes. Leider kann diese Leistung nicht in bar erbracht werden, sondern muss durch einen Bundesbank-Scheck oder eine vorherige Überweisung erfolgen.
Kein Rücktrittsrecht
Wer einfach einmal darauf hofft, nach der Versteigerung schon eine Finanzierung zu bekommen (schließlich ist der Verkehrswert meist einiges höher als der Preis), geht ein hohes Risiko ein. Denn Banken achten nicht nur auf den Verwertungswert des Gebäudes, sondern besonders auf die Tragfähigkeit des Darlehens für die Kreditnehmer. Geht also die Haushaltsrechnung für die Bank nicht auf, kann eine Ablehnung der Fall sein. Doch ein Rücktritt vom Gebot ist nicht möglich. Ein sofortiger Weiterverkauf ist häufig nicht die beste Lösung, denn einige Kosten, wie z. B. die Grunderwerbsteuer, sind dennoch sofort fällig. Bieter sollten folglich für den Notfall über eigene Mittel verfügen, oder aber sich von ihrer Bank eine schriftliche Finanzierungszusage ausstellen lassen. Erfahrungsgemäß gestaltet sich dies jedoch häufig schwierig, da die komplette Wertermittlung ohne den exakten Kaufpreis zu kennen kaum möglich ist.
Mindestgebot
Kommt es zu einer Zwangsversteigerung wird zunächst ein Mindestgebot festgesetzt. Bieter die darunter liegen, erhalten somit keinen Zuschlag. In der Regel liegt die Grenze bei 50% des Verkehrswertes. Gläubiger dürfen jedoch auch den Rechtspfleger bitten, Gebote unter 70% nicht zuzulassen. Kommt es aufgrund der Grenzen nicht zu einem Verkauf, werden die Mindestgebotsgrenzen beim nächsten Versteigerungstermin aufgelöst.
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