Zwangsverwaltung
Zwangsverwaltung ist eine Methode der Zwangsvollstreckung und stellt eine Alternative zur Zwangsversteigerung dar. Während bei der Versteigerung ausschließlich der Erlös aus dem Verkauf zur Schuldentilgung dient, werden bei der Zwangsverwaltung die Einnahmen aus dem Grundstück herangezogen. Eine Verwaltung macht also nur Sinn, wenn die Immobilie Mieteinnahmen oder andere wirtschaftliche Einnahmen generiert. Dies könnte außer bei einem Mietshaus z. B. bei einem Bauernhof oder einer Obstplantage der Fall sein.
Während der Zwangsverwaltung werden die Einnahmen also vom Zwangsverwalter, einem dafür bestellten Rechtspfleger, an die Gläubiger verteilt. Die Beendigung der Zwangsverwaltung kann durch einen gerichtlichen Aufhebungsbeschluss erfolgen. Dies wäre der Fall, wenn alle Schulden getilgt sind und das Eigentum wieder an den Schuldner übergeben wird. In der Praxis ist dies jedoch eher selten der Fall, meist wird die Zwangsverwaltung letztlich doch durch eine Versteigerung beendet. Der Erwerber erhält mit dem Zuschlag auch die Rechte an den Mieteinnahmen. Außerdem muss er sofort die Pflichten als Vermieter übernehmen. Mieterhöhungen oder andere Regelungen, die der Zwangsverwalter vereinbart hat, sind jedoch grundsätzlich weiterhin gültig, es sei denn, der Erwerber ändert diese erneut.
Die Gläubiger haben die freie Wahl, ob sie die Verwaltung oder lieber eine Versteigerung anstreben. Ein Antrag bei Gericht kann jederzeit gestellt werden.
Pflichten des Zwangsverwalters
Bei der Übernahme des Grundstücks hat der Verwalter die Pflicht, den genauen Zustand zu ermitteln und in der Folge diesen Zustand auch zu pflegen. Es darf also keine Verschlechterung eintreten. Treten Komplikationen auf, müssen geeignete Maßnahmen ergriffen werden, diese dauerhaft zu beseitigen.
Mieter können sich also direkt an den Zwangsverwalter wenden, wenn Probleme auftreten, der Vermieter hat in diesem Fall nichts mehr zu entscheiden. Kosten für Reparaturen werden selbstverständlich von den Einnahmen abgezogen und nur der Überschuss an die Gläubiger verteilt. Außerdem müssen sämtliche mit dem Grundstück verbundenen Pflichten erfüllt werden. Dies gilt auch für die steuerlichen Abgaben und notwendige Versicherungen.
Einige Maßnahmen benötigen die Zustimmung des Vollstreckungsgerichts, vor allem, wenn Kosten über die Einnahmen hinausgehen.
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